买家在多户租赁中的优势增强

由特里·哈丁,高级副总裁
如西方投资者2019年《西方投资者西部投资指南》一书

低贷款与价值比率和上限率使地铁租赁公寓成为长期战略

多家庭市场通常被视为最安全的房地产投资工具之一,通常被认为是房地产的债券。多家庭投资通常被视为一种防患于新、不景气的养老金。当房地产市场放缓时,公寓传统上抵制价格调整。主要标准是租金保持不变,或不会显著下降。住宅租赁物业按净收入估价。

大多数大温哥华购房者在加拿大抵押贷款和住房公司保险安排抵押贷款,因为提供的利率非常有吸引力。这些利率通常比目前约为3%的债券利率高1%。

当购买资本化率为3.5%的建筑时,0.5%的积极杠杆通常吸引买家。虽然有吸引力,但低利率附带了几个条件,其中之一是高按揭保险费用,但最重要的因素是建筑物将支持的极低的按揭金额。

我们最近卖掉了Kitsilano的一栋大楼,这被认为是加拿大高档租赁市场之一。当购买者安排对大楼的抵押贷款时,他能得到的最大贷款是不到300万美元。购买价格为1 050万美元,加上结转费用和约50万美元的税款,使贷款价值比率仅为27%。

这在温哥华的西侧是很正常的,而在大温哥华的其他地区,获得超过50%的购买价格贷款是不寻常的。这限制了市场活动,因为大多数投资者需要再融资另一处房产,或与另一栋建筑交叉抵押

由于资本化率较低,这往往令投资者不堪重负。

与不列颠哥伦比亚省 政府最近对租金增加金额的变化,加上最近税收的增加,投资者正在寻找更长的时间跨度购买。

大多数卖家都认识到市场正在放缓。

这为买家提供了机会。以前,大多数报价都需要没有主题或很短的时间表。在过去的几个月里,这一切都发生了变化,现在报价有合理的主题期,而且通常关闭时间较长。这允许以更优惠的利率购买和担保融资,并允许就如何改善建筑物及其现金流进行更多的规划。

雷诺维奇

虽然不列颠哥伦比亚省允许的年度租金增幅非常低——2019年为2.5%——但大多数业主预计,在租户迁出后,他们将获得所需的回报。最近,"雷莫维奇"一词成为头条新闻。这种改善建筑物、将租金提高到市场水平的方法,也受到政府的关注。虽然《住宅租赁法》允许这样做,但许多市政当局正在试图关闭这一活动。

如果大楼有所改善,租金在市场,这就创造了非常好的购买机会。它允许更高的贷款与价值比率,通常为65%至70%。此外,亦会淘汰低租金的租户搬出,以便改善单位,增加租金。

这类建筑物的上限率一般会较非升级楼宇高0.5%。与未装修的房产相比,这些建筑也需要更低的维护成本。

政府应该支持这些改进的团体。如果处理得当,它们就可以成为现有租户的一个胜利,他们可以协商一个奖金激励搬出,再加上一个月的免费租金。

裸信任选项

购买建筑物的另一个机会是作为一个裸信。这允许买方购买拥有资产的公司,而不必支付房产购置税。节省可以很大,应始终考虑。给买家的积蓄可以在几十万美元。

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